Permis d'urbanisme : ce qui change entre la Wallonie et Bruxelles

C'est la question qui revient à chaque premier appel : « ai-je besoin d'un permis ? » La réponse dépend de la nature des travaux, mais aussi, et on l'oublie souvent, de la région où se situe le bâtiment.

Un même projet, une extension de trente mètres carrés par exemple, ne se traite pas de la même façon à Namur et à Ixelles. Non que les communes soient plus ou moins strictes : la matière est régionalisée, et la Wallonie comme la Région de Bruxelles-Capitale disposent chacune de leur propre code de l'aménagement du territoire.

Deux codes, deux logiques

En Wallonie, la référence est le CoDT, le Code du développement territorial. À Bruxelles, c'est le CoBAT, le Code bruxellois de l'aménagement du territoire, complété par le règlement régional d'urbanisme.

La différence va bien au-delà du vocabulaire. Les listes de travaux dispensés de permis, les pièces à fournir, les délais d'instruction, les autorités compétentes et les voies de recours diffèrent d'un code à l'autre. Une réponse identique pour les deux régions ne tient donc pas compte de votre dossier.

Avant toute autre question, il faut savoir dans quelle région se trouve le

bien. C'est la première information que nous demandons au téléphone, avant

même la nature des travaux.

Les trois questions qui déclenchent un permis

Quelle que soit la région, trois éléments retiennent l'attention de l'administration. Si votre projet touche à l'un d'eux, la question du permis se pose sérieusement.

Le volume. Vous ajoutez du bâti, vous surélevez, vous transformez un grenier en pièce habitable, vous creusez. Tout ce qui modifie le gabarit du bâtiment relève du permis dans la très grande majorité des cas.

La structure. Vous ouvrez un mur porteur, vous déplacez un escalier, vous modifiez une charpente. Certains de ces travaux sont dispensés, d'autres non, et la frontière n'a rien d'intuitif.

L'aspect extérieur. Nouvelle teinte de façade, remplacement de châssis avec changement de division ou de matériau, isolation par l'extérieur qui épaissit le mur, nouvelle lucarne, panneaux solaires. C'est le point sur lequel les propriétaires sont le plus souvent pris au dépourvu : ils voient une rénovation là où l'administration voit une modification de l'aspect.

À l'inverse, une rénovation strictement intérieure qui ne touche ni au volume, ni à la structure, ni à l'aspect extérieur est en général dispensée de permis. Une salle de bain refaite à l'identique, une cuisine remplacée, un sol changé, une installation électrique renouvelée relèvent de travaux d'entretien.

Ce que la région change concrètement

Le zonage prime sur le reste

En Wallonie, le plan de secteur détermine ce qui est constructible et à quelles conditions. À Bruxelles, ce rôle revient au plan régional d'affectation du sol. Dans les deux cas, votre commune peut en outre disposer de son propre guide ou règlement communal, plus exigeant que les règles régionales.

Conséquence pratique : deux maisons identiques, l'une à Wavre et l'autre à Uccle, peuvent recevoir deux réponses opposées pour un même projet de surélévation. Ce n'est pas de l'arbitraire, mais le reflet de deux documents de planification différents.

Le poids du patrimoine

Si le bien est classé, inscrit à l'inventaire, ou simplement situé dans une zone de protection, la procédure s'allonge et des avis supplémentaires sont requis. Bruxelles compte un bâti protégé important, et une partie des propriétaires ne le découvre qu'au dépôt du dossier.

Cette situation peut être vérifiée avant tout engagement, auprès du service urbanisme de la commune.

L'architecte : la règle et ses exceptions

Le recours à un architecte est obligatoire pour les travaux soumis à permis qui touchent à la structure ou au gabarit. Des exceptions existent pour des travaux mineurs, et elles diffèrent d'une région à l'autre.

Notre règle de travail : dès qu'un projet touche au volume ou à la structure, nous considérons qu'un architecte est nécessaire, et nous vous en informons dès le premier appel. Découvrir cette obligation après le métré désorganiserait tout le calendrier.

À quel moment poser la question

Le plus tôt possible, et en tout état de cause avant la première commande de matériaux. Un dossier de permis se prépare pendant que le reste s'organise ; il ne se rattrape pas en cours de chantier.

L'ordre à suivre :

• vérifier la région, la commune et le zonage du bien ;
• vérifier si le bien est protégé au titre du patrimoine ;
• soumettre l'esquisse du projet au service urbanisme, en réunion de projet

lorsque c'est possible ;

• constituer le dossier avec l'architecte ;
• déposer la demande, puis attendre l'instruction avant d'engager les commandes.

Réaliser des travaux sans le permis requis expose à un ordre d'arrêt du chantier, à une remise en état à vos frais, et à un refus d'intervention de l'assurance en cas de sinistre. Ce risque est bien réel : c'est la raison pour laquelle nous ne démarrons aucun chantier soumis à permis avant sa délivrance.

Où vérifier les règles applicables

Les règles évoluent, et cet article en présente la logique plutôt que le détail réglementaire à jour. Les sources qui font foi :

• pour la Wallonie, le portail territoire de la Région wallonne, qui publie

les listes de dispenses et la procédure d'instruction ;

• pour Bruxelles, le site d'urban.brussels, l'administration régionale de

l'urbanisme et du patrimoine ;

• dans les deux cas, le service urbanisme de votre commune, qui applique en

outre ses propres documents.

Un appel au service urbanisme communal, avec l'adresse du bien et une brève description du projet, vous renseignera mieux que n'importe quel article, et c'est la seule réponse qui engage l'administration.

Ce que nous prenons en charge

Nous vérifions avec vous si le projet est soumis à permis avant de le chiffrer, et nous coordonnons le dossier avec l'architecte lorsqu'il y en a un. Le calendrier du chantier est établi à partir de la date de délivrance du permis, et non d'une date espérée.

Présentez-nous le projet en précisant la commune : nous vous indiquerons dès le premier échange s'il relève d'un cas simple ou d'une instruction complète.